Ein Todesfall bringt neben dem persönlichen Verlust rasch eine Reihe praktischer Aufgaben mit sich. Eine der dringlichsten ist die Auflösung der Wohnung. Wer als Erbe oder Angehöriger zum ersten Mal mit dieser Situation konfrontiert wird, steht vor einer unübersichtlichen Gemengelage aus Mietrecht, Nachlassverwaltung und logistischer Organisation. Dieser Artikel erklärt, was 2026 konkret zu tun ist und worauf man nicht vergessen sollte.
Wer ist überhaupt handlungsberechtigt?
Bevor irgendjemand Möbel aus der Wohnung räumt oder Verträge kündigt, muss die Erbfolge geklärt sein. Liegt ein Testament vor, wird es vom Nachlassgericht eröffnet. Erben treten kraft Gesetz oder Testaments automatisch in die Fußstapfen des Verstorbenen, das heißt auch in laufende Mietverträge. Gemäß Paragraf 564 BGB treten Erben als Mieter ein, sofern kein Haushaltsangehöriger die Wohnung nach Paragraf 563 BGB übernimmt.
Ohne Erbschein dürfen Dritte in der Wohnung grundsätzlich nichts verändern. Das Nachlassgericht stellt den Erbschein auf Antrag aus, was je nach Auslastung der Behörde vier bis zwölf Wochen dauern kann. Wer schnell handeln muss, sollte den Antrag unmittelbar nach dem Todesfall stellen. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert: Bei einem Nachlass von 50.000 Euro fallen rund 165 Euro Gerichtsgebühren an.
Fristen beim Mietvertrag: Kein Spielraum für Zögern
Nach dem Eintritt in den Mietvertrag haben Erben ein außerordentliches Kündigungsrecht. Dieses muss innerhalb eines Monats ausgeübt werden, nachdem die Erben von ihrer Erbenstellung Kenntnis erlangt haben. Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate, unabhängig von etwaigen längeren Laufzeiten im ursprünglichen Mietvertrag. Wer diese Monatsfrist versäumt, bleibt regulärer Mieter und schuldet die volle Miete bis zur ordentlichen Kündigung.
Konkret bedeutet das: Stirbt der Vater am 1. März 2026, erfahren die Kinder am selben Tag davon und stellen sofort den Erbscheinsantrag. Die Monatsfrist beginnt mit Kenntnisnahme. Die Kündigung muss also spätestens am 31. März 2026 beim Vermieter eingehen. Die Wohnung wäre dann zum 30. Juni 2026 zurückzugeben. In dieser Zeit läuft die Miete weiter und ist aus dem Nachlass zu zahlen.
Nachlass sichten: Was bleibt, was geht?
Vor der eigentlichen Räumung steht die Sichtung des Hausrats. Dieser Schritt ist sowohl erbrechtlich als auch steuerlich relevant. Gegenstände mit erheblichem Wert, etwa Schmuck, Antiquitäten, Kunstwerke oder Wertpapiere, müssen im Nachlassverzeichnis erfasst werden. Wer sie einfach entsorgt oder verteilt, riskiert Streit mit anderen Erben und kann sich gegenüber dem Finanzamt in Erklärungsnot bringen.
Praktisch empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:
- Alle Räume fotografisch dokumentieren, bevor etwas bewegt wird
- Wertgegenstände durch einen Sachverständigen oder ein Auktionshaus schätzen lassen
- Dokumente wie Kontoauszüge, Versicherungspolicen und Grundbuchauszüge sicherstellen
- Digitale Konten und Abonnements (Streaming, Zeitungen, Mobilfunk) notieren und kündigen
- Haushaltsgeräte und Möbel mit Originalrechnung inventarisieren
Erst nach dieser Dokumentation sollte man entscheiden, was verkauft, verschenkt, eingelagert oder entsorgt wird. Für Gegenstände mit emotionalem Wert lohnt es sich, die Erbengemeinschaft frühzeitig einzubeziehen, um Konflikte zu vermeiden.
Räumung und Entrümpelung organisieren
Wenn der Hausrat gesichtet ist und die eigentliche Räumung ansteht, stehen Erben vor der Frage: Eigenregie oder Fachbetrieb? Wer in einer anderen Stadt lebt oder körperlich nicht in der Lage ist, den gesamten Hausrat zu transportieren, kommt um eine professionelle Lösung kaum herum. Dabei ist der Preisrahmen breiter als viele erwarten. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Großstadt kostet bei einem seriösen Anbieter für eine sorgenfreie und preiswerte Entrümpelung im Schnitt zwischen 400 und 900 Euro, abhängig von Füllmenge, Stockwerk und Anfahrtsweg.
Wichtig ist, mindestens drei Angebote einzuholen und dabei auf Transparenz zu achten. Seriöse Betriebe besichtigen die Wohnung vor Angebotsabgabe, berechnen nach Kubikmeter oder Pauschalpreis und schreiben alle Leistungen schriftlich fest. Wer Angebote ohne Besichtigung akzeptiert, erlebt nicht selten eine böse Überraschung mit Nachberechnungen.
Wohnungsübergabe und Kaution zurückbekommen
Nach der Räumung muss die Wohnung besenrein übergeben werden. Was genau das im Einzelfall bedeutet, steht im Mietvertrag und hängt von den darin vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln ab. Viele solcher Klauseln sind seit den Urteilen des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre unwirksam, wenn sie zu starr formuliert sind. Erben sollten den Mietvertrag diesbezüglich prüfen lassen, bevor sie auf eigene Kosten renovieren.
Die Kaution muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist zurückzahlen, in der Regel drei bis sechs Monate nach Übergabe. Er darf nur tatsächliche Schäden aufrechnen, keine normalen Abnutzungsspuren. Erben können die Kautionsrückzahlung schriftlich anfordern und bei Ausbleiben mit einem eingeschriebenen Mahnschreiben nachsetzen.
Erbschaftsteuer und laufende Verträge nicht übersehen
Neben der Wohnungsauflösung laufen im Hintergrund steuerliche Fristen. Die Erbschaftsteuererklärung ist innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt zu melden, auch wenn letztendlich keine Steuer anfällt. Steuerfreie Freibeträge liegen 2026 weiterhin bei 400.000 Euro für Kinder, 500.000 Euro für Ehegatten und 20.000 Euro für weitere Verwandte.
Außerdem laufen mit dem Tod nicht automatisch alle Verträge aus. Strom, Gas, Internet, Zeitungsabonnements, Mitgliedschaften in Fitnessstudios oder Vereinen bestehen fort und müssen aktiv gekündigt werden. Die meisten Anbieter akzeptieren eine Kündigung unter Vorlage der Sterbeurkunde mit sofortiger Wirkung oder mit einer kurzen Übergangsfrist. Wer das vergisst, zahlt mitunter monatelang für Leistungen, die niemand mehr nutzt.
Eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall ist kein Sprint, sondern ein strukturierter Prozess über mehrere Wochen. Wer die rechtlichen Fristen kennt, die Besichtigung dokumentiert und professionelle Hilfe frühzeitig organisiert, schützt sich vor unnötigem Stress und vermeidbaren Kosten.
