München ist teuer. Das wissen die meisten. Was viele unterschätzen: Der Münchner Immobilienmarkt funktioniert nach Logiken, die selbst erfahrene Käufer aus anderen Großstädten kalt erwischen können. Wer aus Hamburg oder Berlin kommt, kennt Bieterverfahren, überhitzte Märkte und schnelle Entscheidungen. München setzt das alles noch eine Stufe weiter. Wer 2026 dort kaufen will, sollte sich das nüchtern ansehen.
Preisniveau 2026: Wo stehen wir gerade?
Nach dem deutlichen Rückgang zwischen 2022 und 2024 haben sich die Preise in München auf hohem Niveau stabilisiert. Eigentumswohnungen kosten im Stadtgebiet im Median zwischen 7.800 und 9.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage. In Schwabing, Bogenhausen oder Maxvorstadt sind 11.000 bis 13.000 Euro keine Ausnahme. Selbst in Stadtteilen wie Sendling oder Moosach, die noch vor zehn Jahren als günstige Alternativen galten, zahlt man heute zwischen 6.500 und 8.000 Euro.
Für Käufer aus anderen Städten ist dabei ein Detail wichtig: Diese Preise gelten für Objekte in normalem Zustand. Renovierungsbedürftige Wohnungen werden in München kaum günstiger angeboten als sanierte, weil der Sanierungsbedarf eingepreist wird und Verkäufer trotzdem selten nachgeben. Ein 70-Quadratmeter-Apartment aus den 1970ern ohne Renovierung kostet in Schwabing gerne 600.000 Euro, obwohl dasselbe Objekt in Berlin oder Hamburg unter 400.000 Euro verkauft würde.
Stadtteile: Was die Lagen wirklich bedeuten
München hat keine schlechten Stadtteile im klassischen Sinne, aber es gibt erhebliche Unterschiede in Infrastruktur, Charakter und Wertstabilität. Auswärtige neigen dazu, sich auf die bekannten Namen zu konzentrieren, und verpassen dabei interessante Lagen.
- Schwabing und Maxvorstadt: Hohe Nachfrage, wenig Fluktuation, kaum Objekte unter 9.000 Euro pro Quadratmeter. Wertstabil, aber teuer im Einstieg.
- Giesing und Untergiesing: Unterschätzte Lagen südlich der Isar, gut erschlossen, Preisniveau zwischen 7.000 und 8.500 Euro. Wächst bei jüngeren Familien.
- Neuhausen-Nymphenburg: Beliebt, zunehmend teuer, aber mit echter Lebensqualität. Sehr begrenzte Verfügbarkeit.
- Milbertshofen und Freimann: Entwicklungspotenzial durch neue Bebauung rund um den Frankfurter Ring, aber heterogene Qualität je nach Straßenzug.
- Pasing und Aubing: Weiter draußen, aber gut per S-Bahn angebunden. Für Familien mit Platzbedarf eine der wenigen bezahlbaren Alternativen im Stadtgebiet.
Wer als Auswärtiger ohne Ortskenntnis kauft, sollte sich nicht allein auf Online-Bewertungen oder Karten verlassen. Ein Wochenende vor Ort, zu Fuß durch den Stadtteil, gibt mehr Orientierung als jede Plattformanalyse.
Wie der Münchner Kaufprozess wirklich abläuft
In München wird kaum etwas öffentlich ausgeschrieben, bevor es vergeben ist. Viele Objekte wechseln den Besitzer über Netzwerke, Hausverwaltungen oder direkte Maklerverbindungen. Wer ernsthaft sucht, braucht deshalb aktive Kontakte vor Ort und sollte nicht darauf warten, dass das richtige Objekt auf einem Portal erscheint.
Wenn ein Objekt öffentlich angeboten wird, sind in vielen Fällen bereits mehrere Interessenten informiert worden. Angebote über dem Angebotspreis sind die Regel, nicht die Ausnahme. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in guter Lage sind Aufschläge von fünf bis zehn Prozent über dem Listenpreis realistisch. Wer aus einer anderen Stadt anreist, eine Besichtigung vereinbart und sich dann zwei Wochen Zeit zum Überlegen nimmt, wird in München selten erfolgreich sein.
Wer gezielt nach Immobilien München sucht, sollte frühzeitig eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorliegen haben, damit er im Ernstfall sofort handlungsfähig ist. Verkäufer und Makler sortieren Interessenten ohne Finanzierungsnachweis schnell aus.
Nebenkosten und Steuern: Der echte Kaufpreis
Ein häufiger Fehler: Käufer rechnen mit dem Angebotspreis, nicht mit dem tatsächlichen Aufwand. In Bayern liegen die Kaufnebenkosten bei etwa zwölf bis vierzehn Prozent des Kaufpreises, wenn ein Makler beteiligt ist.
| Kostenart | Prozentsatz |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % |
| Notarkosten | ca. 1,5 % |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % |
| Maklerprovision (geteilt) | 3,57 % (Käufer) |
Bei einer Wohnung für 800.000 Euro bedeutet das Nebenkosten von rund 96.000 bis 112.000 Euro. Dieses Geld muss in der Regel aus Eigenkapital kommen, da Banken Nebenkosten selten mitfinanzieren. Auswärtige sollten außerdem bedenken, dass bei einem Kauf zur Eigennutzung keine Abschreibungen möglich sind und die Grundsteuerreform ab 2025 in Bayern zu moderaten, aber spürbaren Anpassungen bei der jährlichen Last geführt hat.
Was Käufer aus anderen Städten strukturell unterschätzen
Der größte Fehler ist die Annahme, München funktioniere wie ein größeres Hamburg oder Frankfurt, nur teurer. Das stimmt nicht. München hat eine extrem niedrige Leerstandsquote von unter einem Prozent, eine anhaltend hohe Zuwanderung aus dem In- und Ausland und einen politisch fragmentierten Wohnungsbausektor, der Neubauprojekte systematisch verzögert. Das bedeutet: Angebot entsteht langsam, Nachfrage bleibt hoch.
Praktisch relevant ist das bei der Einschätzung von Preisentwicklungen. Wer 2024 oder 2025 darauf gehofft hat, dass München nach dem Zinsanstieg deutlich günstiger wird, wurde enttäuscht. Rückgänge von zehn bis fünfzehn Prozent gegenüber dem Hochpunkt 2022 gab es, aber keine Normalisierung auf ein niveau, das München für Durchschnittsverdiener wieder zugänglich macht.
Realistisch ist deshalb: Wer mit einem Budget unter 600.000 Euro ins Stadtgebiet will, sucht nach einer kleinen Wohnung unter 60 Quadratmetern oder in einer Randlage. Wer Platz für eine Familie braucht, muss entweder ein sehr hohes Budget mitbringen oder den Blick ins Umland richten. Städte wie Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding oder Unterschleißheim bieten S-Bahn-Anbindung in 30 bis 45 Minuten und Preisniveaus zwischen 4.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter.
Praktische Empfehlungen vor dem Kauf
Wer ernsthaft plant, sollte sich mindestens sechs Monate vor dem angestrebten Kaufdatum vorbereiten. Das bedeutet: Finanzierungsrahmen klären, Kontakt zu lokalen Maklern aufbauen, Stadtteile persönlich erkunden und ein klares Anforderungsprofil entwickeln. Ohne diese Vorarbeit verliert man in München Zeit, die andere Käufer nutzen.
Außerdem lohnt ein Blick auf Eigentümergemeinschaften und deren Protokolle. Rücklagenprobleme, anstehende Sanierungen oder interne Konflikte in einer WEG können einen scheinbar günstigen Kauf schnell teuer machen. Diese Dokumente haben Verkäufer in München selten freiwillig dabei, sie müssen aktiv angefordert werden.
München bleibt 2026 ein Markt, der gut vorbereite Käufer belohnt und schlecht vorbereitete bestraft. Das Potenzial ist real, die Hürden sind es auch.
