Ein Hausverkauf bringt viele Aufgaben gleichzeitig mit sich: Unterlagen zusammenstellen, Wert ermitteln, Käufer finden, Notartermin koordinieren. In dieser Fülle geraten Versicherungsfragen schnell in den Hintergrund. Das kann teuer werden. Denn zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen oft mehrere Wochen, manchmal Monate. Wer in dieser Übergangsphase nicht genau weiß, welche Policen laufen müssen und welche enden dürfen, riskiert im Schadensfall, ohne Deckung dazustehen.
Wohngebäudeversicherung: Läuft automatisch weiter
Die Wohngebäudeversicherung ist an das Grundstück gebunden, nicht an die Person des Eigentümers. Das bedeutet: Beim Verkauf geht sie automatisch auf den Käufer über. Rechtliche Grundlage ist Paragraf 95 des Versicherungsvertragsgesetzes. Der Käufer hat nach Grundbucheintragung das Recht, die Police innerhalb eines Monats zu kündigen. Tut er das, greift die Versicherung noch bis zum Ende der laufenden Versicherungsperiode.
Für den Verkäufer bedeutet das: Er bleibt bis zur Umschreibung versichert und muss die Police nicht selbst kündigen. Wichtig ist aber, den Verkauf dem Versicherer zu melden, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Manche Versicherer verlangen das ausdrücklich, um im Schadensfall keine Probleme mit der Regulierung zu bekommen. Ein Wasserschaden, der nach Vertragsunterzeichnung, aber vor Grundbucheintragung auftritt, muss eindeutig gedeckt sein, unabhängig davon, ob Verkäufer oder Käufer gerade faktisch im Haus wohnt.
Privathaftpflicht: Nicht automatisch übertragbar
Anders als die Gebäudeversicherung geht die private Haftpflichtversicherung nicht auf den Käufer über. Sie bleibt beim Verkäufer und deckt Schäden ab, die er als Person verursacht. Das klingt zunächst unproblematisch. Aber: Solange der Verkäufer noch Eigentümer des Grundstücks ist, also bis zur Grundbuchumschreibung, haftet er auch für Schäden, die durch das Grundstück selbst entstehen. Ein loser Dachziegel, der auf ein geparktes Auto fällt, oder ein Besucher, der auf einer vereisten Einfahrt stürzt, können zur persönlichen Haftung des Verkäufers führen.
Wer eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht hatte, sollte prüfen, ob diese Police noch aktiv ist und bis wann sie läuft. Gerade bei Mehrfamilienhäusern oder größeren Grundstücken ist diese Versicherung keine Selbstverständlichkeit. Nach der Umschreibung endet die Haftung des Verkäufers als Grundstückseigentümer, aber bis dahin ist Deckung essenziell.
Elementarschäden und Sonderfälle im Blick behalten
In Regionen mit erhöhtem Überflutungsrisiko oder Hanglagen mit Erdrutschgefahr lohnt ein genauer Blick auf den Elementarschadensbaustein der Wohngebäudeversicherung. Ist dieser nicht eingeschlossen, kann ein Starkregen kurz vor der Übergabe einen fünfstelligen Schaden verursachen, der nicht reguliert wird. Wer weiß, dass seine Immobilie in einem solchen Risikogebiet liegt, sollte spätestens beim Vorbereiten des Verkaufs prüfen, ob die bestehende Police ausreichend ist.
Regionale Marktkenntnisse spielen dabei eine Rolle. Wer eine Immobilie im Landkreis Tuttlingen verkauft, weiß, dass Hanglage und Nähe zur Donau konkrete Risiken mitbringen können. Erfahrene Ansprechpartner wie Immobilien Tuttlingen kennen solche regionalen Besonderheiten und können zumindest auf relevante Fragen hinweisen, auch wenn die Versicherungsberatung selbst beim Fachmann liegt.
Hausrat: Kündigen oder mitnehmen?
Die Hausratversicherung ist personenbezogen und an die Wohnadresse geknüpft. Sie folgt dem Umzug automatisch mit, sofern man den Versicherer über den Adresswechsel informiert. Eine automatische Kündigung beim Verkauf gibt es nicht. Wer umzieht, muss die Police aktiv ummelden. Dabei gilt in der Regel eine Übergangsfrist von drei Monaten, in der der Hausrat sowohl am alten als auch am neuen Standort versichert ist. Das ist besonders praktisch, wenn der Umzug sich über mehrere Wochen erstreckt.
Bleibt das Haus nach dem Verkauf noch eine Zeit lang leer, beispielsweise weil der Käufer erst später einzieht, greift die Hausratversicherung des Verkäufers nicht mehr für Gegenstände, die er zurückgelassen hat. Leerstand erhöht zudem das Einbruchsrisiko. Wer wertvolle Gegenstände im Haus zurücklässt, sollte das mit seinem Versicherer klären.
Checkliste: Diese Punkte sollten Verkäufer abarbeiten
- Wohngebäudeversicherung: Verkauf dem Versicherer melden, Police läuft bis zur Grundbuchumschreibung automatisch weiter.
- Elementarschadensbaustein: Prüfen, ob eingeschlossen, besonders bei risikoexponierten Lagen.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Sicherstellen, dass Deckung bis zur Umschreibung besteht.
- Private Haftpflicht: Weiterhin aktiv halten, deckt persönliche Haftung als Grundstückseigentümer mit ab.
- Hausratversicherung: Ummelden auf neue Adresse, Übergangsfrist nutzen.
- Leerstand klären: Versicherer informieren, wenn das Objekt zwischen Verkauf und Übergabe unbewohnt ist.
Was beim Notartermin oft übersehen wird
Im Kaufvertrag wird häufig vereinbart, dass der wirtschaftliche Übergang, also Nutzen, Lasten und Gefahr, zu einem bestimmten Stichtag stattfindet, meist dem Tag der Kaufpreiszahlung. Das ist nicht identisch mit der Grundbuchumschreibung, die je nach Grundbuchamt und Auslastung vier bis zwölf Wochen später erfolgen kann. In dieser Zwischenzeit ist rechtlich noch der Verkäufer Eigentümer, wirtschaftlich aber schon der Käufer.
Das schafft eine Grauzone bei Versicherungsfragen. Manche Verträge regeln, wer ab dem wirtschaftlichen Übergangsstichtag für Versicherungsprämien aufkommt. Das sollte im Kaufvertrag eindeutig festgehalten sein. Ist nichts geregelt, trägt der Verkäufer als formeller Eigentümer die Verantwortung, bis das Grundbuchamt die Umschreibung vollzogen hat. Prämienrückerstattungen für bereits gezahlte Versicherungsbeiträge können anschließend anteilig mit dem Käufer verrechnet werden, sofern das vorab vereinbart wurde.
Wer seinen Hausverkauf sorgfältig vorbereitet, sollte das Thema Versicherungen nicht dem Zufall überlassen. Ein kurzes Gespräch mit dem eigenen Versicherungsmakler, am besten vor dem Notartermin, schafft Klarheit. Die meisten Anpassungen kosten weder Zeit noch Geld, verhindern aber im Ernstfall erheblichen Schaden.
