Ein Haus mit Einliegerwohnung ist keine gewöhnliche Immobilie. Es handelt sich um zwei Wohneinheiten unter einem Dach, rechtlich jedoch meist als Einfamilienhaus mit Zusatzfläche eingetragen. Diese Konstruktion hat Konsequenzen für die Bewertung, die Zielgruppe und die steuerliche Behandlung beim Verkauf. Wer das nicht beachtet, verschenkt bares Geld oder verliert wertvolle Zeit.
Was eine Einliegerwohnung rechtlich bedeutet
Im Baurecht bezeichnet eine Einliegerwohnung eine abgeschlossene, aber dem Haupthaus untergeordnete Wohneinheit. Sie verfügt in der Regel über einen eigenen Eingang, eine Küchenzeile, Bad und ein oder zwei Zimmer. Entscheidend ist, ob die Wohnung im Grundbuch als eigenständige Wohneinheit eingetragen ist oder nicht.
Ist sie nicht separat eingetragen, gilt das Gebäude weiterhin als Einfamilienhaus. Das beeinflusst die Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer erheblich: Banken kalkulieren bei einem echten Zweifamilienhaus anders als bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Käufer, die einen Teil der Finanzierung über Mieteinnahmen darstellen wollen, stoßen bei manchen Kreditinstituten auf Hürden, wenn die Wohnung im Grundbuch nicht separat erscheint.
Vor dem Verkauf lohnt sich deshalb ein Blick ins Grundbuch und in den Bebauungsplan. In manchen Kommunen ist die Einliegerwohnung genehmigungspflichtig. Wurde sie ohne Baugenehmigung errichtet, muss das dem Käufer offengelegt werden.
Welche Käufer kommen infrage
Der Käuferkreis für eine Immobilie mit Einliegerwohnung ist kleiner als beim klassischen Einfamilienhaus, aber er ist sehr gezielt. Die drei häufigsten Käuferprofile sehen so aus:
- Mehrgenerationen-Familien: Eltern und erwachsene Kinder wollen unter einem Dach wohnen, aber getrennte Bereiche haben. Die Einliegerwohnung bietet genau das.
- Kapitalanleger mit Eigennutzung: Sie wohnen im Haupthaus und finanzieren einen Teil der Kreditrate über die Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung.
- Käufer mit Pflegebedarf im Umfeld: Eine pflegebedürftige Person zieht in die Einliegerwohnung, bleibt aber im eigenen Bereich.
Das hat direkte Auswirkungen auf die Vermarktung. Wer in der Anzeige nur „Einfamilienhaus“ schreibt und die Einliegerwohnung als Nebenpunkt behandelt, spricht die falsche Zielgruppe an. Die Einliegerwohnung ist das Hauptverkaufsargument für genau diese Käufergruppen und sollte entsprechend in den Mittelpunkt gestellt werden.
Wie sich der Mietanteil auf den Kaufpreis auswirkt
Eine vermietete Einliegerwohnung kann den Kaufpreis nach oben treiben, aber auch Käufer abschrecken. Das hängt vom Einzelfall ab.
Ist die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet, kauft der Erwerber die Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis. „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch hier. Das ist für reine Kapitalanleger attraktiv, für Eigennutzer, die die Einliegerwohnung selbst belegen wollen, aber ein Problem. Sie müssen eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und gegebenenfalls Fristen von bis zu neun Monaten einkalkulieren. Dieser Umstand drückt den erzielbaren Preis häufig um fünf bis zehn Prozent.
Steht die Wohnung leer, ist der Verkauf an Eigennutzer deutlich einfacher. Der Preis lässt sich besser halten. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, etwa im Ruhrgebiet, spielt das Thema Mietrendite eine größere Rolle als anderswo. Lokale Makler kennen die marktüblichen Multiplikatoren und können die Mieteinnahmen realistisch in den Kaufpreis einrechnen. Wer etwa in Oberhausen verkauft, sollte sich an Fachleute wenden, die den lokalen Markt kennen, wie die Experten von Immobilien Oberhausen, die mit regionalen Marktdaten arbeiten und die spezifischen Käufergruppen vor Ort kennen.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Bei der selbstgenutzten Immobilie gilt nach zehn Jahren Haltefrist die Spekulationssteuer nicht. Das kennen die meisten Eigentümer. Was viele vergessen: Wenn die Einliegerwohnung dauerhaft vermietet war, fällt der anteilige Verkaufsgewinn unter Umständen trotzdem unter die Steuerpflicht, selbst wenn das Haupthaus die Zehnjahresfrist erfüllt hat.
Das Finanzamt rechnet dann anteilig. War die Einliegerwohnung 40 Prozent der Gesamtfläche, können 40 Prozent des Veräußerungsgewinns steuerpflichtig sein, wenn die Haltefrist nicht erreicht wurde oder die Wohnung nie selbst genutzt wurde. Bei einem Gewinn von beispielsweise 80.000 Euro wären das 32.000 Euro zu versteuerndes Einkommen, was je nach Steuersatz schnell 10.000 bis 14.000 Euro Steuerbelastung bedeuten kann.
Diesen Punkt sollte man vor der Verkaufsentscheidung mit einem Steuerberater klären. Die Haltefrist und die Nutzungshistorie der Einliegerwohnung sind entscheidend.
Unterlagen, die Käufer und Banken verlangen
Bei einer Immobilie mit zwei Wohneinheiten ist der Unterlagenbedarf umfangreicher als beim Einfamilienhaus. Fehlende Dokumente verzögern die Finanzierungszusage der Bank und damit den gesamten Verkaufsprozess. Folgende Unterlagen sollten von Anfang an vorliegen:
- Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
- Baugenehmigung für die Einliegerwohnung (falls separat errichtet oder umgebaut)
- Aktueller Energieausweis für das Gesamtgebäude
- Mietvertrag und Miethistorie, sofern die Wohnung vermietet ist oder war
- Grundrisse beider Wohneinheiten mit Flächenangaben
- Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre
Wer diese Unterlagen erst nach Eingang eines Kaufangebots zusammensucht, verliert im Schnitt vier bis sechs Wochen. In einem Markt, in dem Käufer mehrere Objekte gleichzeitig prüfen, kann das den Deal kosten.
Verkaufsstrategie: Preis, Timing, Präsentation
Der richtige Angebotspreis ist bei dieser Immobilientypen besonders schwer zu ermitteln, weil die Vergleichswerte dünn sind. Reine Einfamilienhäuser sind keine gute Basis, Zweifamilienhäuser auch nicht vollständig. Am nächsten kommt man dem Marktpreis über eine gewichtete Betrachtung: Hauptwohnfläche nach dem Vergleichswertverfahren, Einliegerwohnfläche nach dem Ertragswertverfahren, dann eine Synthese beider Ergebnisse.
Beim Timing gilt: Frühjahr und Herbst sind die klassisch starken Phasen. Bei einer Immobilie mit Einliegerwohnung ist das Timing aber weniger entscheidend als die Qualität der Exposé-Aufbereitung. Grundrisse müssen beide Einheiten klar zeigen. Fotos sollten explizit den separaten Eingang der Einliegerwohnung zeigen, die eigene Küche und das Bad. Das ist für die Zielgruppe kein Detail, sondern Kaufentscheidungsgrundlage.
Wer die Immobilie ohne Makler verkaufen will, sollte zumindest eine professionelle Wertermittlung beauftragen. Die Kosten dafür liegen je nach Region zwischen 500 und 1.500 Euro und sind gut investiertes Geld gegenüber einem zu niedrig angesetzten Kaufpreis, der bei diesem Immobilientyp schnell 20.000 Euro oder mehr unter dem tatsächlichen Marktwert liegen kann.
