München bleibt teuer. Das ist keine Neuigkeit. Wer im Stadtgebiet nach einer Eigentumswohnung sucht, zahlt im Schnitt zwischen 7.500 und 9.500 Euro pro Quadratmeter, in Top-Lagen deutlich mehr. Doch innerhalb des Stadtgebiets gibt es nach wie vor erhebliche Preisunterschiede. Wer den Suchradius von der Innenstadt weg in Richtung Stadtrand verschiebt, stößt auf Lagen, die 2026 noch kaufbar sind, ohne das gesamte Ersparte der nächsten zwanzig Jahre zu verplanen.
Warum der Münchner Stadtrand wieder interessant wird
Nach den Extremjahren 2020 bis 2022 hat sich der Markt leicht beruhigt. Die gestiegenen Zinsen haben Käufer vorsichtiger gemacht, und in einigen Randlagen sind die Angebotspreise um fünf bis acht Prozent zurückgegangen. Das klingt nach wenig, bedeutet bei einer 90-Quadratmeter-Wohnung für 650.000 Euro aber immerhin 32.000 bis 52.000 Euro weniger Kaufpreis. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage, weil Homeoffice-Regelungen das tägliche Pendeln in die Innenstadt seltener machen. Wer nur noch zwei oder drei Tage pro Woche ins Büro muss, kalkuliert eine längere U-Bahn-Fahrt anders als früher.
Konkrete Stadtrandlagen im Blick
Feldmoching-Hasenbergl im Norden
Der Münchner Norden gilt traditionell als preislich attraktiv. Im Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl liegen Bestandswohnungen aktuell bei 5.800 bis 6.800 Euro pro Quadratmeter. Das ist für München günstig. Die U2 verbindet den Bereich über Moosach mit der Innenstadt, die Fahrt zum Marienplatz dauert etwa 25 Minuten. Neubauprojekte sind hier selten, weshalb der Markt von Weiterverkäufen geprägt ist. Wer sanierungsbedürftige Objekte aus den 1970er Jahren kauft, kann den Quadratmeterpreis noch weiter drücken, muss aber Renovierungskosten von 400 bis 700 Euro je Quadratmeter einkalkulieren.
Ramersdorf-Perlach im Südosten
Perlach hat in den vergangenen Jahren ein deutliches Imageproblem gehabt, das sich langsam auflöst. Neubauten entlang der Balanstraße und am Ostbahnhof-Umfeld haben die Wahrnehmung verändert. Für Bestandswohnungen in Ramersdorf zahlt man 6.200 bis 7.400 Euro pro Quadratmeter. Attraktiv ist die direkte Anbindung über die U5 sowie die vergleichsweise gute Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen am Perlacher Forst. Familien, die Platz brauchen, finden hier noch gelegentlich Reihenhäuser unter 900.000 Euro.
Allach-Untermenzing im Westen
Dieser Stadtbezirk im Münchner Westen hat Vorstadtcharakter und gehört zu den ruhigeren Lagen innerhalb der Stadtgrenzen. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften dominieren das Angebot. Quadratmeterpreise für Häuser bewegen sich zwischen 6.500 und 8.200 Euro, was im Münchner Kontext moderat ist. Die S-Bahn-Anbindung über die S2 und S3 funktioniert solide, allerdings entfällt hier die direkte U-Bahn-Anbindung. Wer ein Auto besitzt oder flexibel mit dem Fahrrad pendelt, kommt gut zurecht. Bemerkenswert ist der Anteil an Grundstücken mit altem Baumbestand, der in der Innenstadt schlicht nicht mehr zu finden ist.
Was Käufer vor der Entscheidung prüfen sollten
Stadtrandlagen klingen attraktiv, solange man die Gesamtkosten nicht vergisst. Wer vom Stadtrand täglich pendelt, gibt pro Jahr schnell 1.200 bis 1.800 Euro für MVV-Tickets aus, hinzu kommen Zeitkosten. Ein realistischer Vergleich muss diese Faktoren gegen die Ersparnis beim Kaufpreis aufrechnen. Bei einem Preisunterschied von 150.000 Euro gegenüber einer vergleichbaren Wohnung in Schwabing sprechen die Zahlen klar für den Stadtrand, wenn die Arbeitssituation es erlaubt.
Wer konkrete Objekte sucht und die Marktsituation einordnen möchte, findet über spezialisierte Anbieter wie Immobilien München einen strukturierten Überblick über aktuelle Angebote in verschiedenen Stadtteilen und Preissegmenten. Gerade in Randlagen lohnt sich die Beratung durch jemanden, der den lokalen Markt kennt, weil die Preisunterschiede innerhalb eines Stadtbezirks erheblich sein können.
Preisvergleich: Stadtrand gegen Innenstadtlagen
| Lage | Typ | Ø Preis pro m² |
|---|---|---|
| Schwabing | Bestandswohnung | 9.200 Euro |
| Maxvorstadt | Bestandswohnung | 8.800 Euro |
| Ramersdorf-Perlach | Bestandswohnung | 6.800 Euro |
| Feldmoching-Hasenbergl | Bestandswohnung | 6.300 Euro |
| Allach-Untermenzing | Haus/Doppelhaushälfte | 7.100 Euro |
Die Zahlen basieren auf Angebotspreisen aus dem ersten Quartal 2025 und geben Orientierungswerte. Tatsächliche Kaufpreise können je nach Zustand, Etage und Verhandlung abweichen.
Worauf es bei der Finanzierung 2026 ankommt
Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen bewegen sich Anfang 2025 zwischen 3,5 und 4,2 Prozent. Für 2026 gehen die meisten Prognosen von einer moderaten Senkung auf 3,0 bis 3,6 Prozent aus, falls die Europäische Zentralbank ihren Zinssenkungskurs fortsetzt. Das klingt nach einem guten Argument zu warten, ist aber kein verlässlicher Plan. Wer kaufbereit ist, eine stabile Einkommenssituation hat und mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, sollte sich nicht allein auf Zinsprognosen verlassen. Entscheidender ist, ob das Objekt zum Kaufpreis passt und die monatliche Rate dauerhaft tragbar ist.
Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts betragen. Bei einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 5.500 Euro wären das 1.925 Euro monatlich. Damit lässt sich bei 3,8 Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung ein Darlehen von rund 420.000 Euro stemmen. Mit 20 Prozent Eigenkapital und Kaufnebenkosten von etwa zwölf Prozent entspricht das einem maximalen Kaufpreis von etwa 490.000 Euro. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Perlach für dieses Budget ist 2026 keine Utopie.
Fazit: Stadtrand als bewusste Wahl
Wer Münchner Stadtrandlagen nur als Kompromiss versteht, denkt zu kurz. Viele dieser Viertel bieten konkrete Vorteile: mehr Grünfläche, ruhigeres Wohnumfeld, größere Grundrisse und ein nachbarschaftliches Gefüge, das in der Innenstadt kaum noch existiert. Die Preisvorteile gegenüber zentralen Lagen sind real und bleiben es, weil die Infrastruktur in Teilen noch nicht so weit entwickelt ist wie in etablierten Stadtteilen. Wer das als Vorteil interpretiert und früh kauft, profitiert möglicherweise von einer Aufwertung in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren.
- Feldmoching-Hasenbergl: günstigste Bestandspreise, U-Bahn-Anbindung vorhanden
- Ramersdorf-Perlach: gute Infrastruktur, Imagewandel im Gange
- Allach-Untermenzing: Vorstadtflair, Häuser noch unter 900.000 Euro möglich
- Kaufnebenkosten immer einrechnen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler summieren sich auf zehn bis zwölf Prozent
München bleibt teuer. Aber wer gezielt sucht und die richtigen Stadtbezirke kennt, findet auch 2026 noch Objekte, die kaufbar sind.
