Ein Grundstückskauf gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen, die Menschen treffen. Umso bitterer ist es, wenn sich nach dem Notartermin herausstellt, dass der Boden unter dem Traumhaus mit Schadstoffen belastet ist. Altlasten sind kein Randphänomen: Allein in Deutschland führen die Länder zusammen über 300.000 Flächen in ihren Altlastenregistern. Die tatsächliche Zahl verdächtiger Standorte dürfte deutlich höher liegen.
Was Altlasten eigentlich sind
Der Begriff klingt vage, ist rechtlich aber klar gefasst. Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) gelten als Altlasten zum einen stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen, zum anderen Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde und von denen schädliche Bodenveränderungen ausgehen. Entscheidend ist das Wort „ausgehen“: Eine bloße Verunreinigung ohne nachweisbare Auswirkungen auf Boden, Grundwasser oder Menschen erfüllt die Definition noch nicht zwingend.
Typische Verursacher sind ehemalige Tankstellen, chemische Reinigungen, Gerbereien, Gasfabriken, Metallbetriebe und militärische Liegenschaften. Aber auch Wohngebiete können betroffen sein, etwa wenn jahrzehntelang Heizöl ausgetreten ist oder Asbest unsachgemäß entsorgt wurde. Auf dem ehemaligen Gelände eines Gaswerks in Frankfurt wurden beispielsweise Benzol-Konzentrationen im Boden gemessen, die das Zulässige um das Hundertfache überstiegen.
Erste Recherche: Wo man anfängt
Bevor man einen Sachverständigen beauftragt, lohnt sich die kostenlose Vorrecherche. Jedes Bundesland unterhält ein Altlasteninformationssystem, das online oder über die zuständige Bodenschutzbehörde einsehbar ist. In Nordrhein-Westfalen heißt es LANUV-Fachinformationssystem, in Bayern BayBodenschutzG-Register. Eine Anfrage beim kommunalen Umweltamt dauert in der Regel zwei bis vier Wochen und ist in den meisten Kreisen gebührenfrei.
Ergänzend helfen historische Stadtpläne und Luftbilder, die viele Stadtarchive bereithalten. Wer wissen will, was vor 60 Jahren auf einem Grundstück stand, findet dort oft mehr als in modernen Katastersystemen. Auch Gespräche mit Nachbarn, die schon lange in der Gegend wohnen, können wertvolle Hinweise liefern, die nirgends dokumentiert sind.
Professionelle Untersuchung: Phasen und Kosten
Verdichtet sich der Verdacht, folgt eine strukturierte Untersuchung in zwei Phasen. Die Erstuntersuchung (Phase 1) umfasst eine Historische Recherche, Begehung und erste Bodenluftmessungen. Kosten: 1.500 bis 4.000 Euro, abhängig von Grundstücksgröße und Datenlage. Ergibt sie konkrete Hinweise, schließt sich die Detailuntersuchung (Phase 2) an. Dabei werden Bohrungen abgeteuft, Bodenproben entnommen und Grundwasserbeobachtungsrohre gesetzt. Das kostet je nach Aufwand zwischen 8.000 und 50.000 Euro.
Wichtig: Diese Kosten trägt zunächst derjenige, der die Untersuchung in Auftrag gibt. Nach einer Sanierung kann der Verursacher oder frühere Eigentümer in Regress genommen werden, was aber oft langwierige Rechtstreitigkeiten bedeutet. Käufer sollten deshalb vor Vertragsunterzeichnung klären, wer im Ernstfall haftet.
Rechtliche Haftung: Was Käufer wissen müssen
Das BBodSchG folgt dem Verursacherprinzip, aber auch der aktuelle Grundstückseigentümer kann zur Sanierung verpflichtet werden, selbst wenn er die Verunreinigung nicht verursacht hat. Gerichte haben das mehrfach bestätigt. Ein Käufer, der nachweislich von einer Altlast wusste oder sie bei zumutbarer Sorgfalt hätte erkennen können, verliert in der Regel jeden Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Verkäufer.
Gerade in gefragten Regionen mit angespanntem Immobilienmarkt verzichten manche Käufer unter Zeitdruck auf gründliche Prüfungen. Makler und Berater, die den lokalen Markt gut kennen, etwa im Bereich Immobilien Bonn, weisen regelmäßig darauf hin, dass ein scheinbar günstiges Angebot schnell zur finanziellen Falle wird, wenn der Untergrund nicht geprüft wurde. Vertragsklauseln, die Altlasten ausschließen oder die Haftung auf den Verkäufer verlagern, sind zwar möglich, aber nur dann wirksam, wenn sie präzise formuliert sind und der Verkäufer tatsächlich liquide genug ist, um im Schadensfall zu zahlen.
Sichtbare Warnsignale vor Ort
Nicht jede Altlast verbirgt sich unsichtbar im Erdreich. Es gibt handfeste Anzeichen, die schon beim ersten Besuch auffallen können:
- Ungewöhnlicher Geruch nach Kraftstoff, Lösungsmittel oder fauligen Stoffen, vor allem nach Regenfällen
- Verfärbungen im Boden oder auffällig dunkle, ölige Stellen bei Baugruben in der Nähe
- Bewuchsschäden: Bereiche, in denen Gras oder Sträucher kaum wachsen, obwohl die Umgebung üppig begrünt ist
- Alte Auffüllungen, erkennbar an unregelmäßigem Gelände oder dem Fund von Schlacke und Bauschutt beim Graben
- Verfärbtes Brunnenwasser in der Nachbarschaft oder bekannte Grundwasserprobleme im Quartier
Keines dieser Merkmale beweist eine Altlast, aber jedes rechtfertigt eine genauere Untersuchung vor Vertragsschluss.
Sanierung: Was sie bedeutet und was sie kostet
Wird eine Altlast festgestellt, stellt sich die Frage nach der Sanierungspflicht. Die Behörde prüft, ob von der Belastung eine konkrete Gefahr ausgeht. Ist das der Fall, wird ein Sanierungsplan gefordert. Die Methoden reichen von der Bodenaushebung (teuer, aber gründlich) über biologische Abbauverfahren bis zur sogenannten gesicherten Ablagerung, bei der kontaminiertes Material vor Ort eingeschlossen wird.
Die Kosten schwanken extrem. Ein kontaminierter Tankstellenstandort lässt sich manchmal für 80.000 Euro sanieren. Bei großflächigen Industriebrachen mit Schwermetall- oder CKW-Belastung können die Zahlen in den siebenstelligen Bereich wachsen. Das Umweltbundesamt schätzt den Sanierungsbedarf für alle bekannten deutschen Altlastenflächen auf insgesamt rund 6 Milliarden Euro.
Für Kaufinteressenten gilt deshalb: Den Kaufpreis nicht isoliert betrachten, sondern immer im Verhältnis zum möglichen Sanierungsaufwand kalkulieren. Ein Grundstück, das 30 Prozent unter Marktwert angeboten wird, kann dennoch ein schlechtes Geschäft sein, wenn die Sanierung mehr kostet als die eingesparte Summe. Eine seriöse Wertermittlung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt hier Sicherheit, bevor der Vertrag unterschrieben wird.
